Guies per a propietaris · Vilanova i el Garraf
Què convé tenir preparat, qui t’ho facilita i quines comprovacions poden evitar que una venda s’encalli quan ja tens un comprador.
Abans de posar el pis en venda
Els documents per vendre un pis a Vilanova i la Geltrú no es preparen tots el dia de la signatura. Comença per identificar els titulars, revisar les càrregues de l’immoble i comprovar la cèdula i el certificat energètic. Si el pis forma part d’una comunitat, demana també informació sobre els deutes i les obres aprovades.
La idea és detectar què falta abans de signar arres o fixar una data de lliurament. La documentació concreta depèn de l’habitatge i de la situació dels propietaris.
Abans de comercialitzar el pis, convé revisar si hi ha una herència pendent, una hipoteca que encara apareix al Registre o una cèdula caducada. Una carpeta ben preparada ajuda a explicar l’estat del pis al comprador i a coordinar la feina amb la notaria, el banc i els tècnics.
Aquesta guia se centra en la venda d’un habitatge de segona mà a Catalunya. Les comprovacions també són útils per a propietaris del Garraf, tot i que els tràmits municipals s’han de consultar a l’ajuntament corresponent.
Titularitat, càrregues i documents de l’habitatge.
Vigència, deutes i incidències abans de comprometre la venda.
Documentació final amb la notaria i les persones que signaran.
Quins documents has de reunir?
La taula distingeix documents per comprovar la situació de l’immoble, documents que cal aportar quan correspongui i informació útil per preparar l’operació. No tots tenen la mateixa funció ni substitueixen la revisió del teu cas.
| Document i utilitat | Qui te’l facilita | Quan revisar-lo |
|---|---|---|
| Identificació dels titularsDNI o NIE i, si algú signa en representació, la documentació corresponent. | Cada propietari; la notaria revisa la representació. | Al començament, per saber qui ha d’intervenir en la venda. |
| Escriptura o títol d’adquisicióCompravenda, adjudicació d’herència o altre títol pel qual es va adquirir el pis. | La documentació del propietari; si cal una còpia, la notaria que en custodia el protocol. | Abans d’anunciar i de pactar condicions. |
| Nota simple registralInformació sobre la finca, titulars, drets i càrregues inscrites. | Registre de la Propietat o seu del Col·legi de Registradors. | Al principi; tornar a contrastar l’estat registral abans de formalitzar la venda. |
| Cèdula d’habitabilitatAcredita les condicions d’habitabilitat. Comprova’n la vigència i les dades. | Agència de l’Habitatge de Catalunya; un tècnic competent si cal tramitar-la. | Amb antelació, per poder resoldre incidències. |
| Certificat energètic i etiquetaInformen de l’eficiència energètica de l’habitatge. | Tècnic competent i registre de certificació de Catalunya. | Abans de publicar l’anunci; preparar la documentació per a la compravenda. |
| Certificat de deutes amb la comunitatSituació dels pagaments i imports aprovats pendents de venciment. | Qui exerceix la secretaria de la comunitat, habitualment a través de l’administració de finques. | Informar-te al principi i obtenir el certificat ajustat a la signatura. |
| IBI i referència cadastralPermeten identificar l’immoble i revisar rebuts i dades. | Rebuts del propietari, administració tributària municipal i Cadastre. | Al començament; revisar qualsevol deute o discrepància. |
| ITE i certificat d’aptitud, quan corresponguiInformació sobre l’estat de l’edifici i les actuacions necessàries. | Comunitat o administrador; tècnic i Agència de l’Habitatge. | Abans de comprometre la venda, si l’edifici està subjecte a inspecció. |
| Certificat de presència o absència d’amiantInforma de l’amiant visible, de l’estat dels materials i del risc que puguin comportar. | Professional competent segons els criteris de l’Agència de Residus de Catalunya. | En immobles anteriors al 2002. Preparar-lo amb antelació i disposar-ne abans de formalitzar el contracte, segons el criteri actual de l’ARC. |
Referències: Col·legi de Registradors: nota simple · Consum: documentació de l’habitatge.
No n’hi ha prou amb tenir els papers
Titularitat i hipoteca: compara el títol amb el Registre
L’escriptura explica com vas adquirir el pis. La nota simple mostra la informació registral, inclosos titulars, usufructes o hipoteques. És informativa: no substitueix una certificació registral quan aquesta sigui necessària.
Si el préstec ja està pagat però la hipoteca encara consta inscrita, cal preparar-ne la cancel·lació registral. Si queda capital pendent, coordina amb el banc i la notaria com s’ha de resoldre en l’operació. No donis per fet que el rebut de l’última quota elimina la càrrega.
Registradors: cancel·lació registral de la hipoteca.
Cèdula: comprova la vigència i consulta les excepcions
La regla general és disposar d’una cèdula d’habitabilitat vigent per transmetre un habitatge. Existeixen supòsits legals d’exoneració amb condicions concretes; per exemple, en determinades transmissions per rehabilitar o enderrocar. La manca de cèdula no s’ha de resoldre amb una renúncia genèrica del comprador.
Si està caducada o no la trobes, comprova primer si es pot obtenir una còpia o si cal iniciar un tràmit nou. La notaria i el tècnic competent han de valorar el supòsit aplicable.
Habitatge: cèdules d’habitabilitat · Llei 18/2007, article 132.
Certificat energètic: prepara’l abans de l’anunci
En els habitatges subjectes a certificació, la informació energètica ha de figurar en la publicitat de venda. Comprova que el certificat estigui vigent i registrat i que disposis de l’etiqueta. En la compravenda s’ha d’annexar una còpia del certificat registrat i de l’etiqueta al contracte.
Prepara aquesta gestió abans d’iniciar la comercialització. Si creus que l’immoble pot estar exclòs de l’obligació, confirma-ho amb un professional abans de publicar.
Reial decret 390/2021, articles 16 i 17.
Certificat de presència o absència d’amiant: nou document per a la venda
La Llei 8/2026, vigent amb caràcter general des del 3 d’octubre de 2026, estableix el lliurament d’aquest certificat en la venda o el lloguer d’immobles. L’Agència de Residus de Catalunya concreta que és exigible als immobles construïts abans del 2002.
El document l’ha d’emetre un professional competent. Mentre no s’aprovi el desplegament reglamentari, ha d’informar, com a mínim, sobre la presència o absència d’amiant visible i, si se’n detecta, l’estat de conservació dels materials i els riscos per a les persones. L’ARC disposa d’un model bàsic per a aquest període.
Comprova l’antiguitat del pis i incorpora aquesta gestió a la carpeta de venda. Segons el criteri actual de l’ARC, n’hi ha prou de disposar-ne abans de formalitzar el contracte. La ITE no substitueix aquest certificat.
Fonts: Llei 8/2026, article 21 i ARC: model de certificat i criteris d’aplicació.
Comunitat i ITE: separa els deutes de les obres previstes
A Catalunya, el certificat de la comunitat ha d’incloure l’estat dels deutes i les despeses ordinàries, extraordinàries i aportacions al fons de reserva aprovades però pendents de venciment. Demana també les actes rellevants per entendre si hi ha obres proposades o aprovades i com es pagaran.
La normativa catalana permet la renúncia expressa de la part adquirent a la manifestació i a l’aportació del certificat en els termes de l’article 553-5.2 del Codi civil de Catalunya. Abans de decidir, l’agència immobiliària et pot explicar les condicions d’aquesta renúncia i els seus avantatges i inconvenients, amb la revisió de la notaria. Renunciar al certificat no elimina els deutes ni la possible afectació de l’immoble al seu pagament.
Un certificat sense deutes vençuts no vol dir que mai hi haurà una derrama. Si l’edifici està obligat a passar la ITE, revisa l’informe i el certificat d’aptitud que s’han de lliurar al comprador quan correspongui. Un resultat amb deficiències requereix mirar les actuacions i el seguiment previstos.
Codi civil de Catalunya, article 553-5 · Habitatge: transmissió i ITE.
Vols preparar la venda del teu pis?
Consulta el servei de venda de Llars a Vilanova i el Garraf i explica’ns en quin punt et trobes. Podem ajudar-te a ordenar la preparació de l’operació.
Parlem de la vendaEl pis és heretat, està llogat o té diversos titulars?
En aquests casos, la carpeta general pot quedar curta. Reuneix la documentació que defineix els drets de cada persona i les condicions de l’habitatge:
- Herència: consulta la guia per preparar la venda d’un pis heretat i reuneix la documentació successòria i títol d’adjudicació. Comprova amb la notaria què falta per formalitzar la transmissió.
- Diversos propietaris o usufructe: identifica qui ha de consentir la venda i qui signarà. Coordina la documentació i la intervenció de cada titular abans d’iniciar la venda.
- Habitatge llogat: aporta el contracte i les seves modificacions perquè es revisin els drets i les obligacions vinculats a l’arrendament.
- Habitatge protegit o amb obres no reflectides als documents: comprova limitacions, autoritzacions i possibles discrepàncies abans de comprometre l’operació.
Per exemple, si la distribució del pis s’ha modificat, no pressuposis que sempre cal regularitzar el Registre de la mateixa manera. El tècnic i la notaria han de determinar què s’ha de revisar en aquell immoble.
Generalitat: informació per transmetre un habitatge protegit.
Què convé fer en cada fase?
- Abans de l’anunci. Revisa titulars, càrregues, cèdula i certificat energètic. Demana informació de la comunitat i de l’edifici. Amb aquesta base, pots sol·licitar una valoració del teu immoble.
- Abans de signar arres. Contrasta les incidències detectades, com es resoldran i quins documents falten. Les condicions i la data de signatura han de tenir en compte aquesta situació.
- Abans de l’escriptura. Coordina amb la notaria la documentació final, el certificat de la comunitat i, si correspon, el banc, els representants o els altres titulars.
Preveu també les despeses. Reunir documents pot comportar honoraris tècnics, còpies notarials o gestions registrals. El cost depèn del cas. Separa aquests imports dels impostos de la venda.
La fiscalitat de la venda pot incloure la plusvàlua municipal a Vilanova i el guany o la pèrdua patrimonial a l’IRPF. Poden existir exempcions, beneficis fiscals i circumstàncies personals que convé analitzar abans de formalitzar la venda.
És molt recomanable comptar amb un assessorament fiscal professional abans d’iniciar la venda de l’immoble. Això permet revisar requisits, terminis i documentació amb temps. Si no tens assessor de confiança, a Llars.net et podem posar en contacte amb assessors fiscals especialitzats.
AEAT: fiscalitat de la venda d’un immoble i possibles exempcions.
Tens preparada la carpeta del pis?
- Identificar tots els titulars i qui intervindrà en la venda.
- Reunir el títol d’adquisició i consultar la informació registral.
- Comprovar la cèdula i la certificació energètica.
- Comprovar l’any de construcció i preparar el certificat de presència o absència d’amiant si l’immoble és anterior al 2002.
- Revisar l’IRPF, la plusvàlua i els possibles beneficis amb un assessor fiscal abans d’iniciar la venda.
- Demanar informació sobre deutes, derrames i ITE, si correspon.
- Reunir l’IBI i revisar les dades de l’immoble.
- Identificar què falta resoldre abans de pactar arres i terminis.
Preguntes freqüents
Quina diferència hi ha entre l’escriptura i la nota simple?
L’escriptura documenta l’adquisició. La nota simple informa de les dades i els drets inscrits al Registre. Comparar-les ajuda a detectar càrregues, titularitats o discrepàncies que cal revisar.
Puc vendre si la cèdula està caducada?
La regla general exigeix una cèdula vigent. Cal gestionar-ne la renovació o comprovar si el cas encaixa en una excepció legal. No pressuposis que una acceptació informal del comprador és suficient.
El certificat de la comunitat garanteix que no hi haurà derrames?
No. Ha de reflectir els deutes i els imports aprovats pendents de venciment, però no prediu totes les obres futures. Revisa també les actes i les actuacions de l’edifici.
Si ja he pagat la hipoteca, he de fer alguna gestió?
Comprova si continua inscrita al Registre. Pagar el préstec i cancel·lar registralment la hipoteca són passos diferents. Si encara consta, cal coordinar-ne la cancel·lació.
La ITE és el mateix que la cèdula?
No. La cèdula es refereix a les condicions d’habitabilitat de l’habitatge. La ITE examina l’estat de conservació de l’edifici; el certificat d’aptitud és un document diferent. Consulta què correspon aportar en la teva finca.
He de tenir-ho tot resolt abans de demanar una valoració?
Pots demanar una valoració mentre prepares la documentació. Explica les incidències conegudes: poden influir en les condicions i la preparació de la venda. Abans de signar compromisos, cal contrastar-les.
El primer pas és saber en quin punt està el teu pis
Si vols vendre a Vilanova i la Geltrú o al Garraf, explica’ns el teu cas. T’ajudarem a preparar la venda i a valorar el teu immoble amb la informació disponible.
Sol·licitar una valoracióTambé pots contactar amb l’equip de Llars per comentar la documentació que ja tens.
Ingrid Pozzan
Directora comercial de Llars.net
Forma part de l’equip de Llars, immobiliària a Vilanova i la Geltrú.
