Guies per a propietaris · Vilanova i el Garraf
Els passos previs, els documents i les decisions que convé ordenar abans de posar un habitatge heretat a la venda a Catalunya.
Què convé tenir clar abans de vendre?
Qui pot disposar del pis, en quin estat es troba l’herència i quins documents o tràmits falten. La valoració de l’habitatge pot avançar en paral·lel, però els compromisos amb el comprador han de tenir en compte la situació real.
Identificar els drets i formalitzar l’adjudicació.
Ordenar impostos, documents i acords.
Valorar, comercialitzar i coordinar la signatura.
Per on començar si has heretat un pis?
Per vendre un pis heretat a Vilanova i la Geltrú, comença per separar la tramitació de l’herència de la venda de l’habitatge. No són una única gestió ni tenen necessàriament els mateixos terminis.
Reuneix el que ja tinguis i explica a la notaria si hi ha testament, altres hereus, hipoteca, arrendament o algun dret d’usdefruit. Amb aquesta informació es pot determinar què falta i qui ha d’intervenir. Si encara no saps si acceptaràs l’herència, consulta abans els deutes i les conseqüències de l’acceptació amb un professional.
Acceptar l’herència no és el mateix que repartir el pis
Cal concretar com s’atribueixen els béns i els drets a les persones interessades. Un cop s’hagi definit l’adjudicació, revisa amb la notaria la documentació necessària per a la venda i la seva coordinació amb el Registre. No es dona per fet que totes les herències es resolguin amb el mateix document.
Es pot iniciar la comercialització mentre es tramita l’herència?
No sempre és necessari inscriure prèviament el pis a nom dels hereus per poder iniciar la comercialització. En determinats casos, l’acceptació, l’adjudicació i la inscripció al Registre de la Propietat de l’herència, es poden coordinar amb l’inici de la comercialització. La preparació de la venda i la formalització de la transmissió són moments diferents: la notaria ha de revisar quins tràmits s’han de completar per signar.
A Llars.net t’informarem de les diferents possibilitats perquè puguis decidir quan iniciar la venda del teu immoble.
La primera consulta és més útil amb una carpeta ordenada. Porta el testament o la informació que tinguis sobre la successió, la documentació del pis i una llista de gestions iniciades. Anota qui té cada document per evitar demanar-lo diverses vegades.
Fonts: Col·legi de Registradors i Codi civil de Catalunya, llibre quart.
Quins documents convé preparar?
Aquesta carpeta ajuda a situar la successió i la futura venda. La notaria i el Registre indicaran què correspon al teu cas, especialment si hi ha representants, llegats o altres drets.
| Document o informació | Per a què serveix | Qui ho revisa |
|---|---|---|
| Certificat de defunció i d’últimes voluntats | Acreditar la defunció i comprovar l’existència del darrer testament. | Notaria i Registre. |
| Testament o declaració d’hereus | Determinar les persones amb drets successoris. | Notaria. |
| Títol d’adjudicació de l’herència | Concretar els béns i drets que rep cada persona. | Notaria i Registre. |
| Documentació fiscal | Acreditar la situació dels impostos vinculats a l’herència. | Assessor fiscal i administracions competents. |
| Documentació registral del pis | Comprovar titularitat, drets i càrregues. | Notaria i Registre. |
| Documents tècnics i comunitaris | Preparar la carpeta de venda del mateix habitatge. | Tècnics, administrador i notaria, segons el document. |
Per completar aquesta última part, consulta la guia de documents per vendre un pis a Vilanova. Cèdula, certificació energètica i informació de la comunitat s’han de revisar també en un habitatge heretat. Per a la venda d’un immoble anterior al 2002, incorpora també el certificat de presència o absència d’amiant, d’acord amb el criteri actual de l’Agència de Residus de Catalunya.
Fonts: documentació registral d’una herència i Generalitat: compravenda d’habitatge.
Quins impostos i terminis s’han de revisar?
Prepara un pressupost que diferenciï el cost de tramitar l’herència del cost de vendre després. Els diners que quedaran disponibles no es poden deduir només del preu anunciat del pis.
| Moment | Concepte | Què convé comprovar |
|---|---|---|
| En heretar | Impost sobre successions | Valoració fiscal, parentiu, circumstàncies i possibles beneficis aplicables. |
| En heretar | Plusvàlua municipal, si correspon | Tramitació de la transmissió hereditària a l’Ajuntament. |
| En vendre | Guany o pèrdua patrimonial a l’IRPF | Valors d’adquisició i transmissió i despeses fiscalment admissibles. |
| En vendre | Plusvàlua municipal, si correspon | La venda és una transmissió diferent de l’herència. |
Successions: el termini no comença quan decideixes vendre
Segons l’ATC, el termini general de presentació i pagament és de sis mesos des de la defunció. Durant els cinc primers mesos es pot sol·licitar una pròrroga de sis mesos més, amb interessos. Comprova si el cas té alguna particularitat i no esperis a trobar comprador per revisar aquest tràmit.
Plusvàlua a Vilanova: revisió separada
El tràmit municipal indica sis mesos des de la defunció per a les herències, amb possibilitat de pròrroga, i trenta dies hàbils per a les compravendes. La pròrroga de successions no substitueix la gestió municipal. Revisa amb l’Ajuntament si correspon pagar, acreditar una no-subjecció o aplicar algun benefici.
IRPF de la venda: la importància de la fiscalitat
Quan es ven un habitatge heretat, el guany patrimonial es calcula a partir de la diferència entre el valor de transmissió i el valor d’adquisició, tenint en compte les despeses i els impostos fiscalment admissibles.
En una herència, el valor d’adquisició no és el preu que va pagar el causant, sinó, amb caràcter general, el valor determinat segons les normes de l’impost sobre successions, sense superar el valor de mercat.
Cal tenir en compte que, segons l’impost i les circumstàncies del cas, hi pot haver reduccions, bonificacions o exempcions fiscals, terminis de compliment obligatori i possibilitats d’ajornament o fraccionament del pagament. Aquestes qüestions poden influir en les decisions sobre l’herència i la posterior venda de l’immoble.
Per això, és important que t’informis d’aquestes opcions amb el teu assessor de confiança abans de prendre decisions. Conserva les escriptures, els justificants fiscals i les factures per poder calcular correctament els impostos que corresponguin.
Si ho necessites, a Llars.net et posarem en contacte amb assessors fiscals especialitzats.
Fonts: terminis de l’ATC, tràmit de l’Ajuntament de Vilanova i regles de càlcul de l’AEAT.
Assessora’t bé per decidir quan vendre. Abans de prendre una decisió, comprova si la venda pot afectar els beneficis fiscals aplicats a l’herència i quines conseqüències tributàries pot comportar. No sempre és millor vendre immediatament ni esperar: cal valorar les circumstàncies de cada cas.
Què passa si el pis és de diversos hereus?
Per vendre conjuntament tot l’immoble en una comunitat ordinària, cal l’acord de tots els cotitulars. Tenir una quota majoritària no equival a poder decidir la venda de tot el pis. Si la titularitat encara forma part d’una herència pendent de repartiment, la notaria ha de revisar-ne la situació específica.
Abans d’iniciar la comercialització, és útil establir una persona de contacte i organitzar la documentació i les gestions entre els titulars. També convé saber qui assumirà els tràmits i les despeses que s’hagin d’avançar.
Un acord pràctic abans de comercialitzar
- Confirmar quines persones han d’autoritzar i signar.
- Compartir els documents i les incidències conegudes.
- Definir un interlocutor, sense confondre’l amb una representació legal.
- Coordinar els tràmits i la disponibilitat dels titulars per signar.
Si una persona viu fora, no hi ha acord o existeix un usdefruit, trasllada la qüestió a la notaria o a un advocat abans d’acceptar compromisos. La venda de tot el pis, la transmissió d’una quota i l’adjudicació a un dels propietaris són operacions diferents.
Com preparar la venda a Vilanova i el Garraf?
Quan el punt de partida és clar, es pot treballar la venda amb una informació compartida i uns terminis realistes.
- Valorar l’habitatge. Revisa ubicació, estat, superfície i característiques amb una valoració del pis. El valor fiscal i el preu que pot acceptar el mercat tenen funcions diferents.
- Detectar incidències. Explica si el pis està ocupat, llogat, hipotecat o necessita una revisió documental. Aquesta informació condiciona la preparació.
- Decidir què convé fer abans de l’anunci. Neteja, ordre, fotografies i petites actuacions s’han de valorar segons l’estat i el pressupost; no pressuposis que una reforma sempre es recuperarà amb la venda.
- Definir la comercialització. Prepara la presentació de l’habitatge i organitza les visites amb el servei de venda de Llars.
- Coordinar els compromisos. Abans d’arres i escriptura, comprova amb els professionals què queda pendent i com afecta les condicions pactades.
- Sé qui pot autoritzar i signar la venda.
- Tinc localitzada la documentació successòria i del pis.
- He revisat els terminis fiscals sense esperar a vendre.
- Els altres titulars coneixen els tràmits i la documentació pendent.
- Tinc identificades les gestions que falten abans de signar.
Vols valorar el pis mentre prepares l’herència?
Explica’ns on és l’habitatge i en quin punt estan els tràmits. Podem treballar la preparació immobiliària de la venda i identificar què cal coordinar amb els professionals de l’operació.
Parlem del teu casPreguntes freqüents sobre un pis heretat
Puc començar a preparar la venda abans d’acabar l’herència?
En determinats casos, la tramitació de l’herència i l’inici de la comercialització es poden coordinar. A Llars.net t’informarem de les possibilitats; abans de signar, la notaria ha de revisar la titularitat i els tràmits pendents.
Els sis mesos són un termini per vendre el pis?
No. El termini general de sis mesos de successions es refereix a la presentació i el pagament de l’impost des de la defunció. No obliga a vendre l’habitatge dins d’aquell període.
Si pago successions, ja no hi haurà impostos quan vengui?
No són el mateix fet. La venda posterior pot comportar obligacions fiscals pròpies, entre elles l’IRPF i la plusvàlua municipal, segons les circumstàncies.
Podem vendre si un dels propietaris no està d’acord?
La venda conjunta de tot l’immoble requereix l’acord dels cotitulars. Si hi ha desacord, consulta les alternatives amb un advocat abans d’oferir el pis com si la venda estigués acordada.
He d’utilitzar el valor de l’herència com a preu de venda?
No tenen la mateixa finalitat. El preu de comercialització s’ha de treballar amb les característiques del pis i el mercat; la valoració fiscal s’ha de revisar amb l’assessor.
Què passa si el pis té hipoteca o està llogat?
Reuneix la informació bancària o el contracte de lloguer i explica la situació abans d’iniciar la comercialització. S’ha de revisar com afecta els drets, la documentació i les condicions de la venda.
Prepara la venda del pis heretat amb Llars
Si l’habitatge és a Vilanova i la Geltrú o al Garraf, podem ajudar-te amb la valoració i la preparació de la venda. La tramitació successòria i la revisió fiscal es coordinen amb els professionals que corresponguin.
Sol·licitar una valoracióContacta amb l’equip de Llars per explicar-nos el punt de partida.
Ingrid Pozzan
Directora comercial de Llars.net
Forma part de l’equip de Llars, immobiliària a Vilanova i la Geltrú.
