Canvi d’Hipoteca: de Variable a Fixa al 0% de comissions

En l’actual i dinàmic panorama financer, sorgeix la pregunta clau: Quant costa canviar una hipoteca de tipus variable a fix? En aquest article, explorarem les claus essencials perquè puguis prendre la decisió més encertada pel teu futur financer.

Amb les previsions de l’any passat insinuant un possible ascens de l’euríbor per sobre del 4% al 2023, l’escenari s’ha tornat més complex. L’euríbor ha experimentat un creixement agressiu, impulsat, en part, per les polítiques del Banc Central Europeu. Aquest increment considerable ha impactat directament a aquells amb hipoteques a tipus variable, amb revisions anuals o semestrals que ara es tornen més costoses. Així doncs, una hipoteca variable mitjana de 150,000 euros a 25 anys pot experimentar un augment de 228 euros al mes, sumant un total de 2,735 euros més a l’any.

Davant d’aquest escenari, molts titulars d’hipoteques variables consideren la possibilitat de canviar a un tipus d’interès fix. Vicenç Hernández Reche, president de l’Associació Nacional d’Agents Immobiliaris (ANAI), president de l‘Associació d’Agents Immobiliaris de Catalunya (AIC), president del COAPI de Barcelona i del Consell General de COAPIs d’Espanya, subratlla que, tot i el creixement de l’euríbor, els tipus d’interès actuals són moderats, considerant la sèrie històrica.

És Interessant el Canvi de Tipus Variable a Fix?

En un context d’encariment financer causat per les pujades de tipus impulsades pel Banc Central Europeu), el canvi de tipus variable a fix emergeix com una opció viable, tot i les ofertes a tipus fix que rarament baixen del 3% d’interès. Aconseguir estabilitat en les quotes mensuals és crucial en temps d’incertesa financera, i Vicenç Hernández Reche, president de l’Associació Nacional d’Agents Immobiliaris (ANAI), president de l‘Associació d’Agents Immobiliaris de Catalunya (AIC), president del COAPI de Barcelona i del Consell General de COAPIs d’Espanya, aconsella aprofitar les ofertes competitives sense esperar.

Tot i que la negociació amb el banc pot implicar despeses de 500 a 1,000 euros, la inversió pot ser justificada per la seguretat financera que ofereix. Cada cas ha de ser avaluat individualment, considerant factors com la data de signatura de la hipoteca, ja que les hipoteques recents poden patir més les pujades de tipus que les més antigues.

Com puc canviar la meva hipoteca variable a fixa ?

Novació d’hipoteca. La novació d’hipoteca és una negociació d’algunes de les condicions del préstec amb el mateix banc, principalment per millorar les condicions. En aquest cas, seria canviar la hipoteca a tipus fix, tot i que també es poden modificar altres aspectes com el termini d’amortització, el capital o canviar un titular. Perquè la novació prosperi, el titular i el banc han d’arribar a un acord. És probablement l’opció més econòmica per canviar la hipoteca d’interès variable a fix, ja que les úniques tarifes que s’han de pagar són les comissions per novació i canvi d’interès, si les hi ha.
Subrogació d’hipoteca. La subrogació d’hipoteca implica portar la hipoteca a un altre banc per millorar les condicions. Es presenta una sol·licitud a una nova entitat, que estudiarà el cas i, si l’accepta, proporcionarà una oferta vinculant al sol·licitant i preguntarà al banc actual sobre l’import pendent. L’entitat actual té un termini per presentar una contraoferta, millorant les condicions del nou banc, i el titular del préstec decidirà si subroga la hipoteca o fa una novació. La subrogació d’hipoteca comporta més despeses que no pas una novació, ja que, a més de les comissions, s’ha de pagar la taxació de l’habitatge.
Cancel·lar i contractar un nou préstec. Aquesta opció consisteix a cancel·lar la hipoteca a interès variable actual mitjançant la contractació d’una nova a tipus fix. És possiblement l’opció més cara per canviar el tipus d’interès del préstec, ja que cal pagar, d’una banda, la liquidació d’una hipoteca i l’obertura d’una altra. Tot i així, de vegades és l’única possibilitat que ens dóna l’entitat si, a més de canviar el tipus d’interès, es vol aprofitar i modificar altres aspectes com ampliar el capital i el termini d’amortització.

Com afecta a la meva butxaca?

Les despeses per passar una hipoteca variable a fixa dependran de la via per la qual optem per fer l’operació. No pagarem el mateix si fem el canvi amb una novació que si es fa amb una subrogació o cancel·lant la hipoteca actual i contractant-ne una altra. Et detallem totes les despeses:

Despeses del canvi hipoteca variable a fixa en una novació: Possiblement, fer una novació d’hipoteca és l’opció més econòmica quant a despeses. I és que només s’haurà de fer front a una despesa si és que les tenim contemplades als nostres contractes hipotecaris. A més, aquest també serà diferent en funció de quan es va signar la hipoteca. Així, si la hipoteca es va signar a partir de juny del 2019, quan va entrar en vigor la Llei 5/2019, reguladora del crèdit immobiliari, haurem de pagar la comissió de novació pel canvi del tipus d’interès fins al 0,15 % sobre el capital pendent durant els tres primers anys de vida del préstec i no tindrà cost si el canvi d’interès es fa a partir del quart any. Si la hipoteca es va signar abans del juny del 2019, la comissió per novació pot assolir l’1,00% sobre el capital pendent, en funció de les tarifes que tingués l’entitat.
Despeses del canvi hipoteca variable a fixa en una subrogació: En fer una subrogació d’hipoteca per canviar-la a tipus fix, cal cobrir una sèrie de despeses. D’una banda, igual que amb una novació, cal abonar la comissió per canvi de tipus d’interès. En aquest cas, la fórmula és igual. Per a aquelles hipoteques signades abans de l’entrada en vigor de la Llei 5/2019, reguladora del crèdit immobiliari, la comissió pot ser de fins a l’1,00% sobre el capital pendent. Les que es van subscriure després, a partir del juny del 2019, seran de fins al 0,15 % durant els tres primers anys i gratis a partir del quart. A més, tret que el nou banc on contractaràs el préstec l’inclogui a la seva oferta, també s’hauran de pagar els costos de la taxació de l’habitatge. El preu dependrà de la tarifa que tingui l’agència taxadora, però pot oscil·lar entre 200 i 600 euros.
Despeses per cancel·lar una hipoteca i contractar-ne una altra a tipus fix: De les opcions contemplades per canviar d’interès variable a fix, cancel·lar la hipoteca existent i contractar-ne una de nova és la més cara de totes. S’hi hauran de pagar, d’una banda, la comissió per amortització anticipada (els màxims d’aquesta comissió dependran de quan es va signar el préstec i pot assolir l’1,00 % sobre l’import avançat) i la cancel·lació de la hipoteca tant a la notaria, el registre i la gestoria (poden variar en funció de les minutes de cada professional). Darrera actualització: Amb el nou paquet d’ajuda a la hipoteca del Codi de Bones Pràctiques que ha prorrogat el Govern durant el 2024, s’elimina la comissió per cancel·lació anticipada per passar a tipus fix. D’altra banda, s’hauran de pagar les despeses relacionades amb la posada en marxa de la nova hipoteca: des de la comissió d’obertura, si n’hi hagués, a la taxació de l’immoble. Per tant, abans de dur a terme aquesta opció és molt recomanable fer números i constatar si el pagament de tots aquests costos ens val la pena.

Es pot passar d’hipoteca de variable a fixa de franc?

Hi ha ocasions en què es pot passar d’hipoteca variable a fixa de franc, sense cost.

El primer aspecte a valorar és quan vas signar la teva hipoteca. Si ho vau fer abans de juny de 2019, quan va entrar en vigor la Llei 5/2019, reguladora del crèdit immobiliari, és possible que hagis d’abonar una comissió per canvi d’interès que pot assolir l’1,00 %, en funció de les tarifes de l’entitat.

Si vas subscriure la teva hipoteca a partir del juny del 2019, no hi haurà cap tipus de comissió per canvi d’interès a partir del quart any d’hipoteca ja es tracti d’una novació (modificar les condicions del préstec amb el mateix banc) o d’una subrogació ( canviar a una altra entitat). Durant els tres primers anys, la comissió pot ser de fins a un 0,15%.

En el cas d’optar per la subrogació, recorda que l’habitatge s’haurà de tornar a taxar i, precisament, aquesta és una despesa que ha de cobrir la hipotecada tret que acudeixi a una entitat que ofereix la taxació gratuïta de l’habitatge.

Passos per canviar d’hipoteca variable a fixa

Com amb qualsevol aspecte relacionat amb els diners, el primer pas que cal fer són números, simulacions amb la nostra hipoteca per, primer, veure si ens surt a compte canviar la hipoteca d’interès variable a fix. En cas que considerem que fer-ho és recomanable, mirar quines de les opcions ens ve millor: una novació, una subrogació o cancel·lar la hipoteca actual, a interès variable, i obrir-ne una de nova a tipus fix.

Perquè puguis fer el canvi de la manera òptima possible, et donem aquí el pas a pas sobre com fer-ho:

Revisa el teu contracte actual de hipoteca variable, especialment si es va signar abans de juny de 2019. Presta atenció a la presència i quantitat de la comissió de novació per canvi de tipus d’interès i al tipus d’interès actual.
Analitza el mercat actual per avaluar les diferents ofertes de finançament.
Prioritza l’opció de fer una novació de hipoteca, ja que sol ser l’alternativa més econòmica. Presenta tota la informació necessària al teu banc per canviar de hipoteca variable a fixa.
Si la proposta no és satisfactòria, considera traslladar la teva hipoteca a un altre banc mitjançant una subrogació.
Examina l’oferta de la nova entitat i espera a veure quina contraoferta et presenta el teu banc actual.
Inicia els tràmits amb l’opció que més et convingui. Si és una novació, els tràmits seran més senzills i requeriran menys documentació. Si optes per una subrogació, hauràs de presentar tots els documents necessaris per sol·licitar una nova hipoteca.
Si l’única opció és cancel·lar la hipoteca actual i contractar una nova, realitza una anàlisi financera. Avalua els costos associats al canvi de tipus d’interès i quants diners podries estalviar amb la nova hipoteca.

Conclusions i Recomanacions Finals

A l’hora de canviar la hipoteca d’interès variable a fix, has de tenir en compte diversos aspectes:

Quines són les condicions del teu préstec actual (comissions, tipus d’interès, etc.): Encara que presenti uns interessos variables, potser no et convé fer el canvi per molt alt que sigui el valor de l’euríbor actual. Tingues en compte que, de la mateixa manera que el tipus de referència puja, pot baixar (ha estat sis anys en números vermells). Així, si tens un diferencial molt baix és possible que et convingui aguantar la tirada actual de cara a un futur.
Explora les ofertes de les entitats: Analitza amb detall quins són els tipus d’interès i les despeses associades a l’operació que ofereixen les diferents entitats financeres.
Considera els productes bonificats: Examina els productes que poden donar-te avantatges addicionals, com una rebaixa en el tipus d’interès, en cas de la seva contractació. Realitza càlculs detallats per comprendre el cost real d’aquests productes.

¿Has pensat en fer el pas de passar la teva hipoteca variable a fixa?

Si has realitzat aquest canvi a la teva hipoteca i vols compartir la teva experiència, estarem encantats de llegir les teves impressions.

¿T’agradaria llegir sobre algun tema específic? Fes-nos saber les teves inquietuds, i les incorporarem al nostre calendari d’articles!